Droit civil de la consommation – droit locatif de la consommation – droit des baux d’habitation – Prise en charge par le bailleur des dépenses excessives d’énergie subies par le locataire (surconsommation électrique) – Indemnisation du préjudice de jouissance découlant d’un manquement partiel à l’obligation de délivrance – Réfaction rétroactive de loyer
Dans un jugement du 7 juillet 2015 obtenu par le Cabinet, une locataire et son enfant se sont vues indemniser par le Tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye à raison de la surconsommation électrique imputable au défaut d’isolation et d’étanchéité du logement.
La même décision a prononcé à titre rétroactif depuis l’origine du bail, une réfaction de 20 % du loyer au titre des manquements partiels par le bailleur à son obligation de délivrance, et ceci, alors même que la première mise en demeure du propriétaire n’était intervenue de manière traçable que plusieurs années après la prise de possession des lieux.
Ce faisant, le jugement a fait une stricte application de la jurisprudence consacrée par la cour de cassation dans sa décision du 4 juin 2014 (n° 13-12314) selon laquelle l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
Par ailleurs, il faut rappeler que c’est au bailleur qu’incombe la charge de la preuve qu’il s’est acquitté de son obligation de délivrance de locaux conformes aux stipulations du bail (jurisprudence constante).
En dépit de cette jurisprudence favorable, le locataire victime de troubles de jouissance dès après son emménagement est néanmoins incité à ne pas tarder à les signaler au propriétaire par un mode de preuve sécurisé (p.ex. email avec demande d’accusé de lecture et à défaut lettre recommandée A/R). Il doit par ailleurs veiller à constituer au plus tôt des preuves des désordres vécus sur place (photos, constat d’huissier, attestations).
Pour le propriétaire, ces décisions impliquent un devoir de vigilance accru au moment de la délivrance des locaux, puis avant chaque remise en location ; un état des lieux d’entrée circonstancié, idéalement photographies à l’appui, est indispensable. Le propriétaire doit ainsi s’assurer par ses propres moyens, et au besoin avec l’aide de techniciens, que le logement est propre à la location et ne souffre pas de défauts, et conserver des preuves datables des vérifications qu’il a ainsi faites avant l’entrée en jouissance d’un locataire.