Avocat droit Immobilier

Avocat en droit immobilier à Paris & Chartres

Historiquement, Maître Schmid a fait ses armes dans des cabinets de renom spécialisés en droit immobilier, après un passage initial par le notariat.

Au fil des années, les dossiers de PME/TPE ou de type « consommation » se sont ajoutés à l’accompagnement de particuliers désireux de s’implanter en France et d’institutionnels de tous horizons (français, allemands, anglo-saxons) dans leurs projets immobiliers en France.

C’est ainsi toute la palette des relations immobilières qui a été éprouvée «de part et d’autre de la table»: côté architecte, côté promoteur, côté maître d’ouvrage, côté vendeur ou acquéreur, côté bailleur ou locataire, côté copropriétaire, syndicat ou syndic, côté assureur ou assuré.

Accompagnement dans l’achat de biens, (re)négociation de baux, cession de fonds de commerce, consultations en droit de l’urbanisme, de la construction et de l’environnement, difficultés précontentieuses et contentieuses, le Cabinet accepte les dossiers immobiliers dans toutes leurs dimensions, avec une expertise éprouvée.

En droit de l’urbanisme et de la promotion immobilière, Maître Schmid accompagne depuis de longues années des promoteurs durant tout le processus d’implantation ou de restauration d’ensembles immobiliers, jusqu’au dénouement des projets et, si nécessaire, dans les négociations ou les litiges suscités par ces projets (obtention du permis de construire, défense contre les recours, traitement des contestations du voisinage, différends avec les entreprises et les constructeurs).

Dans ces mêmes matières, le Cabinet assiste et conseille des mairies en droit de l’urbanisme, y compris devant le tribunal administratif, et des particuliers désireux de contester l’implantation d’un projet modifiant les caractéristiques de leur propriété (recours contre les autorisations d’urbanisme, indemnisation pour troubles de voisinage).

Mais les dossiers les plus fréquents concernent ce qu’il est convenu d’appeler les « vices cachés » ou « désordres de construction », de nature décennale ou non, que le Cabinet traite autant dans le cadre de ventes que de contrats d’entreprise. Même dans le cadre d’une vente immobilière avec exclusion de garantie, le dossier n’est pas nécessairement perdu d’avance. Tout dépend alors de faits de la cause.

Enfin, Maître Schmid a acquis une longue expérience dans les affaires de voisinage ( « droit du voisinage ») : troubles anormaux de voisinage, nuisances, agressions y compris de type criminel subies par des voisins, dommages subis de la part de lots voisins au sein d’une copropriété tels que des dégâts des eaux etc.). Ces litiges comportent souvent un aspect « assurance » que les clients confondent parfois avec la problématique de fond. Ainsi, ce n’est pas parce que l’auteur d’un dommage se prévaut d’un défaut d’assurance ou que son assureur invoque une clause d’exclusion, que le responsable lui-même ne peut être utilement condamné indépendamment de son assurance. A cet égard, le Cabinet évoquera dans chaque dossier l’utilité de mesures conservatoires pour assurer le recouvrement ultérieur de la créance du client.

Quels sont les domaines d’intervention d’un avocat en droit immobilier ?

La notion de droit immobilier recouvre un champ d’intervention très vaste et varié :

– droit locatif / des contrats de location (p.ex. baux d’habitation, baux commerciaux, baux professionnels) : rédaction & négociation, arriérés, impayés, expulsions, charges locatives & régularisation, réparations, détériorations immobilières, dépôt de garantie, cautionnement solidaire, clauses d’échelle mobile & indexation, fixation du loyer ; assurance multirisques-habitation ;

– affaires de propriété immobilière : achat, possession, prescription acquisitive (usucapion), occupation, revendication, expulsion, voisinage, sûretés réelles, hypothèques, vente amiable, réalisation forcée, enchères, adjudication, emphytéose, baux de longue durée, baux à construction ;

– droit de la vente immobilière : rédaction & négociation du compromis de vente, période postérieure à la signature de l’avant-contrat (promesse de vente), conseil du vendeur, conseil de l’acquéreur déçu, délai de rétractation, réitération authentique de la vente, problèmes survenant entre la signature de l’avant-contrat et la vente finale devant notaire, possibilité de « sortir » d’un compromis de vente, refus justifié ou injustifié de signature, devoirs et responsabilités du notaire, devoirs et responsabilités de l’agent immobilier, vices apparents et cachés, non-conformité de la chose vendue, expertise judiciaire ;

– assistance à la cession du fonds de commerce ;

– droit de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) : syndicat des copropriétaires, syndic, droits et obligations du syndic, responsabilité du syndicat et du syndic, assurance de copropriété, parties communes, parties privatives, lot de copropriété, assemblée générale des copropriétaires, annulation d’une résolution en AG, majorité de l’article 25, majorité de l’article 26, arriéré de charges, recouvrement, indemnisation d’un copropriétaire ;

– droit de la construction et de la promotion immobilière : contrat d’entreprise, marché au forfait, marché au métré, contrats de promotion immobilière, CCAG, CCAP, vente en état futur d’achèvement (VEFA), vente en état futur de rénovation (VIR), contrat de construction de maison individuelle (CCMI), maîtres d’ouvrage, promoteur, architecte, constructeur réalisateur et non-réalisateur, fabricant, responsabilité bienno-décennale des constructeurs, « garantie décennale », assurance de responsabilité, assurance dommages-ouvrage, assurance multirisques-habitation, garantie d’achèvement, déclaration de sinistre, délais de réponse, délai de prescription, garantie de parfait achèvement, responsabilité de droit commun, étude de sol, vice de construction, désordres constructifs, défauts de conformité, désordres intermédiaires, fissures infiltrantes, microfissures, reprise en sous-œuvre, rôle des sous-traitants, agrément, entrepreneur général, règles de facturation (code du commerce, nouvelle jurisprudence), retenue de garantie, exception d’inexécution, trouble ou privation de jouissance, préjudice moral, mise en demeure, constat contradictoire et constat unilatéral, expertise amiable, référé-expertise, expertise judicaire, référé-provision ; théorie des troubles anormaux de voisinage : perte d’ensoleillement, perte d’intimité, nuisances sonores et olfactives, altération des caractéristiques d’un bien immobilier, troubles dans les conditions d’existence ; obligation de moyens ou de résultat ;

– droit de l’urbanisme : autorisation d’urbanisme, permis de construire, déclaration de travaux, permis d’aménager, permis de démolir, intérêt à agir, assistance à la préparation du dossier de permis de construire, affichage du permis de construire, délai de recours des tiers, retrait & abrogation, obligation de notification de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, recours administratif (recours gracieux, recours hiérarchique), recours contentieux devant le tribunal administratif (recours en excès de pouvoir, recours en annulation), défense à recours, déféré préfectoral, conformité au POS ou au PLU, plan local d’urbanisme (PLU), droit de préemption urbain (DPU) ; prescription quadriennale ;

– droit des sociétés : société civile immobilière (constitution, vie sociale, contentieux) ; structuration d’un projet immobilier ;

– droit de l’environnement : pollution du sol, étude géotechnique, carottages, installations classées pour l’environnement.

Ma mission d’avocat en droit immobilier est d’accompagner les particuliers, les associations, les entreprises ou d’autres organismes (p.ex. publics) aussi bien pour les conseiller en amont de l’émergence d’un différend que pour les assister en cas de litige, lorsque celui-ci est inévitable.

Un avocat en droit immobilier est en mesure de préparer, mais aussi d’examiner, l’ensemble des documents relatifs à un bien immobilier ou à une problématique immobilière ou locative, à savoir : contrats de location, baux, contrats d’acquisition, titres de propriété, documents hypothécaires.

Notre cabinet d’avocats implanté à Paris et à Chartres bénéficie d’une longue expérience et d’une expertise incontournable dans les affaires de droit immobilier, lui permettant de prodiguer tous les conseils juridiques en amont d’un projet immobilier (achat, vente, location, construction) ou en aval d’un problème immobilier : sécurisation des contrats, sécurisation des preuves.

En cas de différend consécutif, par exemple, à une mauvaise surprise postérieure à la vente (vice caché, non-conformité, information dissimulée), Maître Schmid explique dès le premier rendez-vous les étapes successives de la procédure et son coût prévisionnel, les possibilités de procédures accélérées ou non ; il identifie l’ensemble des garants potentiels, de préférence solvables, assureurs ou non, y compris les volets d’assurance de protection juridique. Il incite immédiatement le client à sécuriser les preuves nécessaires.

Nos avocats sont également présents auprès des propriétaires pour recouvrer les loyers impayés ou encore rédiger les contrats de location (baux d’habitation, baux civils, baux professionnels, baux commerciaux).

Réalisations en droit immobilier

Vente immobilière, conseils aux investisseurs

• Mandaté par un fonds d’investissement étranger, Maître Schmid a renégocié le prix de vente d’un immeuble parisien à concurrence de plusieurs centaines de milliers d’euros à la baisse, en raison d’une erreur de présentation de la plaquette de l’agent immobilier, qui affichait comme récupérables auprès du locataire des postes de charges qui en vérité ne l’étaient pas. La vente a pu néanmoins être négociée jusqu’à son terme.
• Maître Schmid a assisté une vingtaine de fonds d’investissement dans l’achat ou la vente de leur immeuble d’investissement en France, en réalisant l’audit d’acquisition (due diligence) et en co-négociant les actes d’acquisition ou de vente.
• Le Cabinet d’avocats Schmid a accompagné plusieurs acquéreurs étrangers dans l’acquisition d’une résidence secondaire en France, en leur conseillant parfois d’abandonner des projets irréalistes ou douteux, et en privilégiant la finalisation de projets sérieux avec des interlocuteurs fiables, au terme d’audits d’acquisition rapidement menés grâce à l’expérience du Cabinet. Les échanges avec les autres intervenants (notaires, agents immobiliers) ont été cordiaux et source de fluidité.

Construction-urbanisme, copropriété & voisinage

• Le Cabinet Schmid assiste, conseille et défend des organismes publics dans leurs besoins juridiques en droit de l’urbanisme : consultations juridiques avant prise de décisions, représentation contentieuse devant les tribunaux administratifs.
• Une société de promotion ayant rencontré des difficultés graves avec son constructeur général s’était vu attraire dans une procédure abusive en suspension du chantier dans le but de lui faire faire faillite. Maître Schmid a fait échec à cette tentative déloyale et le chantier a pu être conduit à son terme, après négociation d’une reprise par un nouveau constructeur.
• Après plusieurs années d’expertise et de combat judiciaire, le Cabinet Schmid a fait indemniser un particulier dont le bien neuf se fissurait en raison d’un vice des fondations. L’indemnisation – égale à deux fois le prix de revient de la construction neuve – comprend le coût de reprise des fondations, la réparation des fissures, la remise en peinture, le remisage des meubles, les tracas et préjudices subis par la famille du fait de l’impossibilité partielle et temporairement totale d’occuper le bien ; le remboursement total des frais d’expertise et une partie des frais d’avocats ;
• En suite d’un dégât des eaux particulièrement dévastateur pour un appartement parisien en provenance des parties communes, Maître Schmid a vaincu l’inertie du syndic et des assureurs au terme de plusieurs mises en demeure, d’échanges téléphoniques et d’emails ; avec un peu de patience, la cliente propriétaire a fini par être intégralement indemnisée sans devoir passer par un procès ;
• Au terme d’une expertise bouclée en quelques mois, puis d’une procédure malheureusement rallongée par la crise sanitaire, Maître Schmid a obtenu l’indemnisation totale d’une victime d’un dégât des eaux lâchée par ses assureurs, un entrepreneur indélicat et son mandataire immobilier ; les responsables ont été condamnés solidairement ;
• Par de simples démarches précontentieuses, Maître Schmid a empêché l’installation d’un commerce source de nuisances au sein d’une copropriété ;
• Le Cabinet Schmid a repris et « sauvé » une procédure enlisée contre un rénovateur d’appartement ayant pignon sur rue à Paris, en obtenant une forte indemnisation pour sa cliente en dépit d’un rapport d’expertise bâclé. Outre le coût de reprise des désordres, la cliente s’est vu rembourser l’intégralité des frais d’expertise et une partie de ses frais d’avocats.
• Une famille victime d’une chaudière défectueuse et privée de chauffage durant plusieurs années en raison d’un enlisement de son procès contre l’installateur-chauffagiste s’est vu indemniser, après reprise de son affaire par Maître Schmid, à hauteur de quinze fois le montant de la chaudière.
• Un particulier victime d’une entreprise de travaux qui conservait son acompte en dépit de la non-réitération du contrat d’achat du bien immobilier où devaient se dérouler les travaux, s’est vu intégralement rembourser, Maître Schmid ayant fait condamner solidairement l’entreprise indélicate – et l’agent immobilier responsable de l’échec de la vente.
• Un couple d’acquéreurs ayant signé un compromis de vente sur un immeuble de luxe se voyait refuser la restitution d’un dépôt de garantie particulièrement élevé après l’échec de la vente. Au terme d’une décision aujourd’hui définitive, Maître Schmid a fait juger que le notaire n’avait pas satisfait à son obligation de notifier le droit de rétractation, et le compromis a été jugé caduc. Les clients ont été intégralement remboursés.
• Des acquéreurs désireux de ne pas signer la vente finale étaient menacés de perdre leur dépôt de garantie. Après renégociation sous les conseils de Maître Schmid, le dossier a été réglé à l’amiable.
• Un promoteur s’est fait saisir des liquidités bancaires par une entreprise particulièrement malveillante, en plein été, dans le but d’empêcher la finalisation d’un projet immobilier. Alors que le tribunal, surchargé, ne voulait entendre cette affaire qu’un an plus tard, Maître Schmid a obtenu une date très rapide, et la saisie illégale a pu être annulée en à peine quelques semaines.
• L’acheteur d’un appartement neuf sur plan lésé par la superficie livrée (inférieure à la superficie contractuelle) s’est adressé au Cabinet qui a négocié avec le promoteur une juste indemnisation, sans devoir passer par un procès.
• Les propriétaires d’une maison encerclée par l’implantation de 200 nouveaux logements dans leur voisinage immédiat étaient venus consulter le Cabinet Schmid alors que le permis de construire ne pouvait plus être contesté. Malgré tout, Maître Schmid a obtenu rapidement (en référé) l’indemnisation d’une partie de leurs nuisances les plus évidentes, puis a négocié une seconde indemnisation en cours d’expertise judiciaire.
• Au bénéfice d’un particulier, Maître Schmid a fait juger tardive la facturation d’un solde de travaux, plusieurs années après l’achèvement du chantier.
• Maître Schmid a mis un terme à plusieurs années de harcèlement d’un particulier copropriétaire, par un syndic particulièrement coûteux, et malveillant avec ses copropriétaires au moindre retard même infime de règlement des charges. Après une phase judiciaire particulièrement intense, le syndic a abandonné ses demandes judiciaires et l’affaire a été transigée (réglée à l’amiable).
• Pendant la crise sanitaire, Maître Schmid a assisté plusieurs particuliers confrontés à des nuisances et actes malveillants de la part du voisinage. Devant l’inertie des services de police, la menace de fortes indemnités civiles a fini par dissuader les auteurs des nuisances qui ont cessé leurs agissements.
• L’acquéreur d’un bien immobilier avait mal interprété une condition suspensive de la promesse de vente et le vendeur refusait de lui restituer son dépôt de garantie. L’affaire était difficile à gagner, mais le Cabinet Schmid a détecté une faille dans la rédaction du compromis de vente qui a permis d’entamer une négociation. Le client a finalement récupéré une partie de sa mise sans devoir passer par un procès.

Baux / locations professionnelles et de particuliers

• Maître Schmid a rédigé et négocié une série de baux commerciaux dans le cadre de la commercialisation par lots d’un site commercial de grande taille.
• Le Cabinet Schmid accompagne plusieurs commerces de centre-ville (restaurants, boutiques, pharmacies) dans leurs problématiques immobilières, locatives et quotidiennes (renégociation du bail, avenant de renouvellement, charges récupérables, prévention contre le déplafonnement, fixation amiable ou judiciaire du loyer, arrêt/résiliation ou renégociation de contrats commerciaux insatisfaisants).
• Le Cabinet Schmid a assisté une société spécialisée dans un secteur sensible dans la création de la structure juridique, l’ouverture administrative de son entrepôt et la négociation du bail correspondant.
• Une société immobilière propriétaire d’un site industriel était victime de la malveillance d’une société locataire particulièrement hostile : non-paiement du loyer, travaux non autorisés, actes malveillants envers le propriétaire, dégradations immobilières, blocage de l’accès au terrain. Les baux ayant été mal rédigés, l’affaire ne pouvait en principe que suivre un circuit normal soit entre trois et quatre années de procédure avant d’obtenir éventuellement l’expulsion, et un cumul de plusieurs années d’impayés. Grâce à l’intervention de Maître Schmid, l’affaire a été audiencée en quatre semaines, et malgré l’intervention retardatrice de la crise sanitaire, le locataire malveillant a été expulsé en à peine quelques mois.
• Une cliente a consulté le Cabinet après plusieurs années d’enlisement d’une procédure d’expulsion contre un locataire violent. Maître Schmid a obtenu l’expulsion effective deux mois plus tard.
• Le vendeur d’un bien immobilier dont le locataire refusait de partir en dépit du congé risquait de devoir payer à l’acquéreur la pénalité contractuelle pour non-réitération fautive de la vente. Maître Schmid a obtenu le départ du locataire quelques jours avant la date de signature chez le notaire, et la vente a pu être signée.
• Un particulier particulièrement fragile avec enfant louait un logement insalubre. Maître Schmid lui a obtenu une réfaction importante du loyer et une indemnisation à raison de la surconsommation d’énergie causée par un défaut d’isolation.
• Dans plusieurs procédures contentieuses, le Cabinet d’avocats Schmid a sauvé le locataire contre l’application de la clause résolutoire et a fait condamner le bailleur à la réparation des désordres affectant le bien loué.
• Le Cabinet Schmid a fait condamner un propriétaire bailleur au titre d’une clause d’indexation mal rédigée au remboursement du loyer inexactement indexé.